重磅消息：證監會允許設立不動產私募股權基金公司

11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問，表示證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施，并自即日起施行。

私募股權房地產基金公司設立,私募房地產基金公司注冊要求可咨詢騰博朱經理。

5項措施包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

這是1993年房地產熱后實質上暫停房地產開發企業上市、2001年短暫恢復房地產企業上市試點、后又實質暫停房企上市融資和房地產上市公司再融資，資本市場涉房政策又一次重大變化。

上市房企再融資暫停始于2010年10月份。當年4月，國務院發布了被稱為‘新國十條’的通知，該通知明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。同年10月，證監會發布通知稱，為堅決貫徹執行‘新國十條’精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，對已受理的將征求國土資源部意見。此后房企重組申請和再融資審批相繼暫停至今，現在終于恢復。

值得關注的是，在私募股權投資基金方面，證監會指出，積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

據接近監管人士透露，證監會正在與基金業協會研究起草不動產私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。

房地產行業關聯上下游很多行業，可謂“牽一發動全身”，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。證監會此次公布的5項優化措施，著力從股權融資方面支持房企融資、支持房地產市場平穩健康發展。

此次證監會調整優化措施適時引入“第三支箭”——“**支箭”即信貸投放、“第二支箭”即債券融資、“第三支箭”即股權融資，為房地產市場的流動性提供了極大的幫助。至此，房地產行業初步形成了信貸、發債、信托、預售資金、股權融資等多維度的融資端支持政策體系。

母基金研究中心認為，未來，不動產私募投資基金將迎發展機遇。利用私募基金盤活經營性不動產，將是房地產新發展模式重要方向。

從國際經驗看，不動產私募股權基金是機構投資人的重要資產配置方向。以黑石為例，黑石地產基金業務自2016年以來募集資金一直約占到黑石募資總額的25%，可分配利潤大約占黑石總體的接近一半，是黑石規模和利潤增長的壓艙石。黑石私募股權基金和私募債基金相較業績基準表現平平，但地產基金業績卻長期突出。

2022年剛剛上市的TPG，不動產業務出現了爆炸式的增長。截至2022年Q3，TPG的不動產業務AUM達到200億美元，同比增長超過80%。產生管理費的AUM為130億美元，同比增長了116%。以產生管理費的AUM計算，在2022年，TPG的不動產基金規模已經超過了Growth基金的管理規模。

因此，借鑒國外經驗來看，投資者通過房地產基金來配置房地產將是未來大方向，當前環境下專業的房地產私募股權基金管理人將獲得比較廣闊的發展空間。

有研究人士指出，本次證監會點明積極發揮私募股權基金的作用，開展不動產私募投資基金試點，這可能表明國內部分私募股權基金可能會參照成熟的國內外資產管理公司（AMC）的運作方式，開發掘金存量地產項目，促進房地產企業盤活經營性不動產，夯實相關房企現金流。

此外，近期，金融支持房地產的措施不斷出臺。

11月23日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務等六個方面提出16項具體措施，促進房地產市場平穩健康發展。

11月23日，“第二支箭”擴容后首批民營房企發債項目揭曉——中債增信公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，首批分別支持發行20億元、15億元、12億元中期票據，預計其他優質民營房企的發債增信也將快速落地。

同日，多家國有大行宣布與部分房企簽訂戰略合作協議。據不完全統計，截至24日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行已與17家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度合計12750億元。銀企各方均表示，將以本次簽約為契機，共同維護住房消費者的合法權益，攜手促進房地產行業良性循環和平穩健康發展。

當前證監會優化房地產市場股權融資方面措施，在提供融資的同時，有利于房企資產負債表的改善，加大權益補充力度，進而改善行業整體的資產負債情況。股權融資支持的優勢在于，不會直接增加房企的負債規模，同時也可為房企融資提供充足的渠道。

未來，我們期待不動產私募投資基金試點的盡快落地，這也將為業內的GP們帶來更多投資業務上的拓展空間。